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观点网星河湾入股沙溪村旧改官宣了 。
一周前，市场或许还因为一则《关于沙溪村批后表决不通过引发的问题和风险通知》担忧沙溪村旧改可能要暂停，如今事情似乎已经迎来了转机。
4月15日 ，一份同时盖有星河湾、升龙及方圆公章的文件传出 ，星河湾正式入股沙溪村旧改项目，获得90%股权 ，并全面负责项目的开发建设。
项目主导权变更前 ，沙溪村旧改分别由升龙持股60%，方圆持股40% ，主要由升龙操刀 。变更后 ，升龙与方圆仅保留10%股权，将一应事务交由星河湾操办 。
据了解 ，星河湾集团将绝对控股项目公司并提供巨额资金保障 ，统筹推进改造工作。
从2018年2月正式踏上旧改之路，沙溪村以“番禺第一旧改大村 ”名号经历过签约率拉扯 、合作方暴雷与长期停滞 ，如今终于正式按下重启键 。
签约率卡关
不过 ，星河湾接盘沙溪村旧改并不是一项秘密 。
早在2024年7月，广州沙溪村官微便已发布消息，表示项目将正式引进星河湾集团参与改造工作。
彼时 ，沙溪村股份合作经济社收到了升龙 、方圆以及改造主体广州升龙方圆置业有限公司发来的《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》 。
根据改造函 ，星河湾集团将绝对控股广州升龙方圆置业有限公司，并且在正式成为沙溪项目改造实施主体后 ，将提供巨额资金 ，保障改造工作顺利开展 。
入股申请发出，目前还需要沙溪村股份合作经济社对事项进行表决 ，而星河湾接下来需要着手处理的第一件事便是——将签约率拉升至达标。
根据4月初传出的风险通知 ，沙溪村旧改批后表决方案将于2026年7月31日到期 。
如果到期前方案不通过，不仅要返还5亿元保证金和企业前期投入全部费用和损失 ，并以保证金相同金额作为违约金补偿给企业 ，还将带来租金下降、分红降低 、转为新改造模式后收益下降等一系列风险 。
尽管只是将可能遇到的问题与风险一一列出，沙溪村股份合作经济社希望同意率达标的迫切已经跃然纸上。
毕竟沙溪村已经是第二次卡在表决率上 ，项目进入改造程序六年 ，也正因为最关键的表决率未能达标而持续停滞 。
2018年2月，沙溪村被列入番禺区旧改计划，预计头种子398亿元进行改造 ，是当时番禺投资最贵 、改造范围最大的旧改项目 。
2019年7月 ，上海升龙和广州方圆联合体拿下了沙溪村旧改项目，预计投资总金额200亿元。
但在升龙和方圆入场之后 ，村民们却因为补偿方案与改造主体迟迟未能完成签约 ，表决时限一延再延，原本应该在2023年到期的实施方案已经第二次延期至今年7月。
按照方案 ，沙溪村表决通过率必须要达到八成 ，批后表决方案才能正式通过，正式实施旧改 。根据最近公开数据 ，沙溪村表决率在2024年年中才到达65% 。
星河湾入场之前 ，沙溪村面临签约率未达标与合作方资金不足两大难关，如今合作方难关已经随着星河湾入股化解 ，但签约率难关也会因为换了个合作方便迎刃而解吗？
有市场分析指出 ，如果此次表决仍然未能通过，沙溪村或许或面临旧改暂停、合作企业退出 、重新报批以及转换新模式开发。但若表决通过，沙溪村改造难度大 ，需要耗费大量精力与资金进行开发 ，对于星河湾而言也是一重压力 。
另一种可能，就是再延期三年 。
重生第一步
基于当下签约率情况 ，沙溪村并未立即表决同意星河湾入股的申请文件。
在回复函中 ，沙溪村要求星河湾先对拖欠租金（包括集体物业租金 、村民房屋租金）、项目资金保障 、项目开发保障 、企业优化让利、股权转让等事宜指定可行的解决方案 。
尽管星河湾是广州“旧改大户 ”，但沙溪村旧改400亿元改造资金需求在前 ，钱依旧是最关键的因素 。倘若星河湾能够给出一份合适方案 ，或许签约率的问题才真正摸到解法。
星河湾愿意此时接下沙溪村旧改显然是带着信心与准备而来，正式入股之后 ，沙溪村将成为星河湾手中第七个旧改项目 。
据不完全统计 ，星河湾转型旧改至今超过五年，除去沙溪村旧改 ，手上还有萝峰村 、贤江村 、南村村、塘步东村等共6个旧改项目 ，总投资额超600亿元 。
其中，位于黄埔区的萝峰村是星河湾最早启动也是相对最顺利的旧改项目。项目于2019年获批并开工，并在2025年6月完成了涉及7225套安置房的摇珠分房工作 。
南村村、西一村旧改同样是星河湾早期在番禺布局的旧改项目 ，命运却大相径庭 。
西一村在2017年就完成了改造意愿表决 ，星河湾于2021年3月中标改造，还处于组织开展策划 、控调方案的编制阶段。
南村村旧改早在2011年便已开启前期工作 ，当时意向合作房企还是珠海老牌房企双瑞集团 ，经过一番拉扯后，最终星河湾在2020年接手旧改工作。
不过 ，南村村在2025年10月再次传来进展 ，却是一则对“终止南村村旧村改造项目合作相关事宜”进行解释以及表决的通知，也就是再次和合作企业“拆伙 ” 。
除此之外 ，黄埔区贤江村旧改 、番禺区塘步东村旧改则属于已签约但进展缓慢的项目行列 ，均未进入大规模拆迁建设阶段 。
回头再看沙溪村旧改，虽然星河湾拥有旧改项目推进的经验 ，也拥有萝峰村这般成功的案例 ，但星河湾本身开发节奏更偏向“慢周转 ”，再加上手中正在进行的旧改项目，沙溪村旧改蝶变过程或许还要拉长。
同样 ，即便是富有经验的“旧改大户”星河湾 ，也需要面对来自资金、利益协调 、拆迁进度 、过往协议等必经的考验，沙溪村的重生才刚刚迈出第一步 。
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